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マーケティング

2017.8.8

【3Aエリア】結局どこがNo,1なの?をまじめに検証してみた。

 

こんにちは、コッペです。

 

突然ですが、日本人って「3」が好きですよね。

 

「3高(高学歴・高収入・高身長)」とか、「3K(キツい・汚い・危険)」とか。何かと3つにまとめたがる気がします。

(例えが古いとか、バブル世代とか、そういう誹謗中傷が本人一番傷つくので、くれぐれもご配慮くださいますようお願いいたします。)

 

戦隊モノも昔は3人のヤツとかありましたよね?今もあるんでしょうか?

そういえばジャイアンツの長嶋終身名誉監督も背番号は3でした。

 

あと337拍子とか。

 

語呂とかテンポが良いからですかね?

 

新築マンション業界にも、時々耳にする「3」があります。

 

3Aです。

 

都内でも有数のブランド立地である「青山」「赤坂」「麻布」の頭文字を取って名付けられたこの「3A」エリア。

 

オシャレな人が多くて、街には欧米の人とかが歩いてて、たまに有名人とか見かけたりして、そして意外と緑も多くて、しかも通勤も楽で、週末友人と電車の時間を気にせずお酒が飲めて・・・。

 

すこし妄想が行き過ぎてしまいましたね。

 

都内の、特に23区のマンションに住んでいる人なら、よほどの街嫌いじゃない限り、大半の人が住めるもんなら住んでみたい憧れのエリアといえるのではないでしょうか。

 

そんな3Aエリアを毎度おなじみ手前味噌『マンションサマリ』で眺めていて思ったんです。

 

 

「で、結局どこが一番なの?」

 

 

どんな会社でも人が複数人いれば完全にフラットな組織なんてありません。

オリンピックだって上位3人全て金メダルなら誰もテレビに釘付けにはならないと思います。平和を愛する戦隊モノの戦士だってAKBにだって、一番目立つ人がいるわけで、そこには何がしかの序列があるわけです。

 

ということで、今回は憧れのブランド立地、「3A」エリアを本日2度目の登場の『マンションサマリ』を使い

 

結局、どのエリアが金メダルなのか?

はたまたセンターなのか?

 

色々な角度からデータを分析して、明らかにしていきたいと思います!

 

 

調査概要

今回はマンションサマリで検索することができる1995年から2017年の6月末までのデータを使って分析しています。

各エリアは大字に「青山」「赤坂」「麻布」が入っている地域とします。(「南青山」とか、「麻布台」とか)

順位は私個人の超独断と偏見ですのであしからずです。

 

それでは、調査開始です!

 

まずは、供給戸数から。

下のグラフは各エリアの供給戸数の推移を年ごとに表したものです。

麻布の供給戸数が最も多いですね。計6808戸。時々年間500戸以上供給されています。

次に多いのは赤坂。とはいえ麻布の約半分、3483戸でした。

最も供給が少なかったのは青山で、2006年から3年くらいブランクがあるようですね。

供給は赤坂の約半分、1784戸でした。

 

供給戸数でいうと、麻布>赤坂>青山の順で、4:2:1くらいのボリューム感でしょうか。

今回の企画はどこがブランド立地としてNo,1かを競っているので、ブランド価値を維持するという観点で見ると希少性は重要な要素であろうことを考慮し、供給戸数では以下のように評価したいと思います。

 

1位:青山

2位:赤坂

3位:麻布

 

 

 

 

続きまして価格。

まずは、価格から。下のグラフは平均価格の推移グラフになります。こちらも先ほどのグラフと同様、各エリアごとの推移を年別で表しています。

全体的に上昇傾向にありますね。2011年の東日本大震災以降1、2年は価格下落していますが、2014年あたりから、かなり相場がジャンプアップしています。

全体平均が一番安かったのが、 麻布で6985万円。広さ(面積)はさておき、平均すると昨今の普通のファミリーマンションに毛が生えた金額に見えてしまうのは私だけではないはずです。

次が青山で9896万円ほぼほぼ1億円という水準です。これ平均ですからね?中央値ではないにせよ、小市民の私からすると、1億円でも十分天文学的です。まぁそれでこそブランド立地!ではありますが。

そして最も高かったのが赤坂で10351万円。唯一平均で1億円を超えました。仮に宝くじ当たってもなかなかこの金額を投下するのは勇気がいるのではないでしょうか?

 

続きまして、価格は価格でも最高価格の推移になります。こちらはその年一番高かった部屋の価格を年別で表したものになります。

各エリアの年間最高価格の最高、すなわち1995年以降で最も高かった部屋は、

一番低いエリアで麻布の12億7000万円!

一番高いエリアは同額1位で青山と赤坂の15億円!!

 

もう宝くじとか、BIGとかそういうレベルを優に超えていますね。

強いて言うならアメリカのロトくじレベルでしょうか?

 

あ、あまりの額の大きさに記事の主旨を忘れていました。順位ですね。

これはもう数字が表すとおり、平均価格と、最高価格の順で良いのではないでしょうか。

 

1位:赤坂

2位:青山

3位:麻布

 

 

そして最後に坪単価!

最近地価が話題になりましたが、やはりブランド立地を最も象徴する指標といえば(坪)単価ではないでしょうか。こちらも表示ルールは前出のグラフと同じです。

まずは、平均坪単価から。

リーマンショック辺りをピークに上昇し、そこから東日本大震災前後で一度下がって、現在はリーマンショックの水準を優に超えています。

当たり前かもしれませんが、昨今の世の中の縮図というか、かなり世の中の動きを分かりやすく表現したグラフに見えますね。

 

平均すると、各エリアの坪単価は高い順から

赤坂が446.9万円、青山が416.8万円、麻布が378.8万円という結果になりました。

青山と赤坂が400万円を超え、麻布が300万円台後半という結果になりましたが、昨今のマーケットからすると、どのエリアも

 

「安っ!」

 

って感じではないでしょうか。

今が高過ぎるのか、過去が安過ぎたのかは分かりませんが、いずれにせよリーマンショック前に買った人を妬ましく思う気持ちに変わりがないことだけは確かです。

 

そして最後は最高坪単価の推移です。集計方法は上の最高価格と同じです。

 

最高坪単価の最高、要するにTop of  Topということです。

 

1位:赤坂(2431.2万円/坪)

2位:青山(2118.7万円/坪)

3位:麻布(1171.9万円/坪)

 

1坪は畳にして2枚です。

これ以上の言葉は要らないですね。

 

でも敢えて一言だけ。

 

「物件価格か!」

 

失礼いたしました。

 

結果発表

結果発表です。

結果は明らかなので、さらっといきます。
こちらです。

 

1位:赤坂

2位:青山

3位:麻布

 

赤坂と青山がいい勝負で、麻布は1項目も1位になることはありませんでした。

とはいえ、青山と赤坂の価格や坪単価が突出したのは最近販売されたタワー物件のペントハウスがけん引した部分も大きいですし、麻布は元々大きな建物が建つ場所自体が少ないという側面もあるので、今麻布の良い場所に大規模なタワーマンションなんかが建ったら少なくとも最高価格や最高坪単価なんかは、赤坂、青山と同じかそれ以上になりそうなので、冒頭でお伝えした通りあくまで私の独断と偏見の順位だと思ってください。

 

いかがでしたか?

 

3Aに序列をつけようという本企画でしたが、結局分かったのは、どのエリアもセンターになれるポテンシャルを持ち合わせたスンゴイ場所だということと、昔は頑張れば手が届きそうな新築マンションの住戸も供給されていたけれど、今は時既に遅しということでしょうか。

 

期待させられた挙句、崖から突き落とされた感じですね。

 

いずれにせよ私の場合、

仮に天変地異とかで私の頭上に札束がゲリラ豪雨のように降ってきて3Aエリアの物件を購入できる人になれたとしても、購入せずに憧れは憧れのままにしておくと思います。

この街になじめる「心の器」は持ち合わせていなそうなので・・・。

この記事を書いた人:コッペ

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