マンションデータベースを"ど"わかりやすく

がんばるマーキュリー 薩摩だワン
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マーキュリーDataNews11月号

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マンションに関わることを"ど"わかりやすく紹介

マーケティング

2016.3.1

マンション価格自動推定サイト、並べて比較する。

こんにちは。よしおです。

 

今更去年の話をするのもアレですが、昨年2015年、「価格推定」「自動査定」「ビッグデータ」というキーワードのもと、さまざまな新規サービスが中古流通業界に参入していきました。

不動産中古流通業界にとって大きな変化が起こった年…言うなれば「不動産流通版『応仁の乱』」が起こった、そんな1年だったと言えるのではないでしょうか。 例を挙げればリブセンスの「イエシル」、ヤフーとソニー不動産がタッグを組んだ「おうちダイレクト」、ネクストが展開する「HOME’Sプライスマップ」などがありましたね。

「ウェブ×マンション売買」のマーケットは今後、より過熱していくことでしょう。

 

さて、こんなに次々に出てくると、「結局何が違うの?」と疑問が浮かんできますよね?(私はちなみに疑問が浮かびました。)

なので、今日はこれらのサイトを全部並べて比較して、それぞれの持ち味や特徴をまとめていきます。

価格推定の自動化

それぞれのサイトを見ていく前に、まず前提として、「価格推定ってなんぞや?」といったところから始めましょう。

 

今回見ていく新規サービスの共通点は、価格推定が(ある程度)ウェブ完結で自動化されているということです。 これまでにも売却一括査定サイトなど、ウェブからエントリーして売却価格を知ることができるサービスは存在していました。しかしその多くはウェブを窓口として複数の仲介業者に売却検討者の情報を送信、仲介業者から一斉に返信が来るという仕組みでした。

つまり、ウェブから申し込む形式なだけで、基本的には現実世界でのやりとりが基本となっていたということです。

 

それに対してこれら新規サービスはあくまでもウェブ上で推定エンジンが弾きだした価格を事前に確認することができるため、売却検討者は仲介業者からの営業行為も少なく、価格を知るまでのハードルも低くなっています。

 

また、これまで購入検討者は物件の売り出し価格、つまり「オーナーさんの希望を加味して、実際に売りに出した価格」しか知ることができませんでしたが、これらの新規サービスを利用することで、客観的な数値である推定価格を知ることができ、売りに出ている価格の妥当性を(ある程度)知ることができます。

 

やたら長々とした説明になってしまいましたが、つまりは

「(ある程度信憑性のある)自分のマンションの推定価格が、サクッとわかる仕組み

が、これらのサービスの共通点なのです。

 

では、この推定価格を知ることができる新規サービスをそれぞれ見ていきましょう!

イエシル

お祝い金がもらえるバイト情報サイト「ジョブセンス」を運営するリブセンスのサービス、「イエシル」です。

イエシルは約3,000万件の売買・賃貸履歴などのビッグデータを使って推定価格を算出しているとのことですが、最大の特徴は賃料の推定価格も確認することができる点です。

イエシルの推定価格 およそ2分もあれば完了する会員登録だけで、推定価格と賃料を知ることができます 。

また、会員登録をすることで対象エリアの23区内のマンションはどれも見ることができます。 類似している物件や、「この物件を見ている人はこんな物件も見ています」の機能もあるため、 お手軽に価格が知りたい人や、購入検討中の人に便利なサイトだと思います。

HOME’Sプライスマップ

ネクストが運営する「物件数No1」の物件情報サイト「HOME’S」の新サービスとして参入してきたのがこの「HOME’Sプライスマップ」です。

このサイトの最大の特徴はマップにあります。

とりあえず東京の駅名を入力して検索してみると、マップがその駅を中心とした場所まで移動します。

グリグリマップを動かしてみると、その付近の参考坪単価を簡単に知ることができます。

また、マップを拡大していくと自動で航空写真に切り替わり(ここがカッコいい!)、登録されている物件の上にバルーンが出てきて、参考価格帯がわかるようになっています。

対象エリアは首都圏で、マンション約16万棟が対象となっています。 home'sプライスマップの推定価格帯 建築年月、建物階数(この二つは自動入力の場合有)、専有面積、バルコニー面積を入力することで、参考価格帯が算出されます。

バルコニー面積は任意ですが、入力すると参考価格帯のレンジが狭まります。

仕組みとしては、㎡単価基準値を設けておいて、あとはユーザーが入力した面積情報に応じて表示される金額を変更しているようです。

 

「詳細な売却査定を申し込む」は、仲介業者一覧に繋がっており、そこから売却査定を行う仕組みとなっています。 ウェブで完結している部分でわかるのは参考価格“帯”までなのがHOME’Sプライスマップの特徴ですね。

おうちダイレクト

Yahoo!とソニー不動産による奇跡のジョイントによって運営されているのが「おうちダイレクト」です。

一都三県をカバーする価格推定エンジンが自慢のおうちダイレクトですが、そのエンジンの精度にかなりの自信があるようです。

 

参考ページ:https://sony-fudosan.com/tech/

 

物件の実際の成約価格と、価格推定エンジンの誤差の中央値を表すMER(Median Error Rate:誤差率中央値)が、5.89%という数字であることが売りとなっています。 私の認識と計算が間違っていなければ、1億円で成約した物件であれば、だいたい589万円の誤差の範囲内の推定価格が出せている、ということでしょうか。

おうちダイレクトの推定価格 登録にはYahoo!ジャパンIDが必要です。

なので、持っていない人は事前に新規登録が必要となります。

ログインした状態で自分の所有している物件情報を入力することで、推定価格を知ることができます。 そして、オーナーとして登録していない物件の推定価格は全住戸含めた最低推定価格と最高推定価格しかわかりません。例)4500万円~15000万円

なので、イエシルのように色んな部屋の推定価格を見たいと思っても見ることはできません。

 

また、オーナーとして登録できる物件数は一つだけなので、基本的に住戸単位で推定価格がわかるのは一つだけということになります。

推定価格を比べる。

実際にとある物件を対象として、推定価格を調べてみました。

それぞれの結果は、以下となります。

並べて比較画像

 

まさかの金額大ブレです。

 

最安値から最高値のその差、407万円。

HOME’Sプライスマップは帯の中央の数字なので高値で出てしまっているとはいえ、イエシルとおうちダイレクトの金額差約200万円もあります。

ちなみにこの住戸とほぼ同スペックの同棟内物件の流通時公開価格(2015年1月)が3780万円。

うーん、何となくおうちダイレクトがニアピンのような気がします。

ただ、これだけサイトごとに価格が違っていますので、やはりこれらはすべて「あくまでも参考値です」の域はまだ突破していないように思います。

 

また、今回サンプルで使用した物件はどのサイトでも大幅に新築時よりも高値がついていますが、これらのウェブサイトはどれも「売りたい人」を集めたいはずなので、その点でも安めの推定価格は出づらいのかもしれません。

終わり。

様々参入している価格自動推定サイトですが、売りたい人も買いたい人も、その用途に合わせて使い分けてみてはいかがでしょうか。

私は個人的に「知るだけならタダなんだから全部登録して調べちゃう」ことをおススメします。

 

では、また。

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