マンションデータベースを"ど"わかりやすく

がんばるマーキュリー 薩摩だワン
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マーキュリーDataNews8月号

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マンションに関わることを"ど"わかりやすく紹介

マーケティング

2018.7.31

マンションって待って買うのがおトクなの?販売情報で検証してみた。

 

こんにちは、のんです。

 

マーキュリーに入社して以来、マンションに関する話が飛び交う社内にいるので、日に日にマンションに興味が高まってきています!
最近は湾岸のタワーマンションに興味津々で、いつか購入したいものだな〜〜いいなぁ〜かっこいいな憧れるな〜タワマン〜〜〜〜〜(でもハチャメチャにお高いんだよな〜〜突然お金が降ってきたり原油が湧き出てきたりしないと手が出せないよ〜〜〜)〜〜〜〜と妄想に浸っています……。

 

そんな私がマンションサマリの機能の一つ、物件の価格表を見ていた時のこと……、こんなことに気づいてしまいました!!

 


——階もプランも同じなのに、1期より2期の住戸の方が価格が高い!?(゚Д゚;≡;゚Д゚)

 
 

そう、同階・同プランの住戸でも、期分けによって価格が変わっていることがあるみたいなのです!
この価格変化のタイミングをうまいこと見極められたら、おトクに住戸を購入できちゃうのかも??…これってもしかしなくても大発見なのではないでしょうか!?

 

夢のタワマン購入に一歩でも近づきたいと燃える私は切実にこう思うのです!

 

どのタイミングで買うのがおトクなの〜〜〜〜!!??!傾向があるなら一刻も早く知りたいぞ〜〜〜〜!!!!!

 
 

第1期発売の今この瞬間が買いなのか、それとも第2期以降まで待ちなのか……と、日々悶々とされている方も多いのではないでしょうか!
そんな疑問を解決すべく、我がマーキュリーの主力商品「マンションサマリ」を用いて実際の販売情報から販売価格の変動を探ってみます!!!!

 

 

実際の販売情報を収集する

条件

 

【集計対象にした物件の条件】
期間:2016年6月〜2017年6月に住戸の販売があった
区域:東京23区にある
期分けが発生している

 

【前半・後半の分け方】
前半:販売面積が全体の20~50%に含まれる期
後半:棟全体

※「前半」と「後半」を比較するにあたり、「即日完売」であったり「第1期では全100戸中4戸を販売」と言った極端な割合の期が入らないように区切りを設定しています。

 

【おトクの分け方】
今回の検証における「おトク」は、同じ物件で比較して「坪単価がより低いこと」とします!

前半がおトク:前半<後半 [前半と比べて後半が2%以上高い]
どちらも同じ:前半≒後半 [前半と後半の差が2%未満]
後半がおトク:前半>後半 [前半と比べて後半が2%以上低い]

 
 

上記の条件で収集・比較すれば、「前半後半、どちらのタイミングなら坪単価が低く(=おトクに)購入できたのか」
を導き出せるのではないでしょうか!?

 

私は前半に買った方がおトクと予想しています。
23区は今後も人口が集中していき、街として急激に衰退することはないと思います。
価値が上がっていくことが予想されるので、販売側は強気に値段設定をし、様子を見ながら値上げをしている物件が多いのではないでしょうか??

 

さあ、どんな結果になるのでしょう!?

 
 
 

結果

 

記事挿絵結果

【母集団:185棟】
前半がおトク:36棟
どちらも同じ:125棟
後半がおトク:24棟
 

という結果となりました。

 

「前半がおトク」が「後半がおトク」の1.5倍多いので、
前半の方が坪単価が低くおトクだった、と言えそうだ!予想的中なのでは!!……とも思ったのですが、冷静になって”%”で見てみると……

 

前半がおトク:19%
どちらも同じ:68%
後半がおトク:13%

 

となるので、約7割の棟は坪単価にあまり変動がなく、
「前半がおトク」も「後半がおトク」も同じくらいの割合で、なんとも言えないな〜と言った感想です ……/(^o^)\

 

 

 

 

……

 

 

…………

 

 

……なんとも言えないんか〜〜〜〜〜〜〜〜い!!!!!!!!!!!!!L(‘ω’)┘三└(‘ω’)」ドンチャカドンチャカ

 

 

私の予想は外れ、さらにこのままではデータ記事において禁忌の「なんとも言えないオチ」になってしまうので、
不動産マーケティングに関わって早うん十年、我らが上長、新築マンション玄人のコッペにも話を聞いてみましょう!!!!!!!(早口)

 

 

 

新築マンション玄人 コッペに聞いてみた

のんの顔 コッペさん!カクカクシカジカ、こんな感じでサマリで数字を出して検証してみたのですが、なんとも言えない結果になりました;;;;ちょっと見てもらっていいですか〜〜〜;;
コッペの顔 ………ふんふん……
コッペの顔 このデータの出し方だと、そもそも「どっちがおトク」かは言えないかな。
のんの顔 !?!?
コッペの顔 まず前提として、不動産物件には1つとして同じ住戸はないのはわかるかな?
のんの顔 はい。
全く同じ環境の土地はないですし、1つのマンションの中でも、階数や間取り、方位が違ってくるので、「同じ住戸は存在しない」ということですよね。
コッペの顔 そう、正解。だから、同じ住戸が期を跨いで販売されている場合でないと正確な数字の比較はできないんだ。
じゃあ、マンションの住戸の販売方法は知ってる?
のんの顔 ええっと……
売り手が「今期ではここを売り出すよ!」と販売を開始して、買い手が「ここを買いたいです!」と希望を出す。そして、マッチングしたら購入できる。場合によっては抽選で買い手を決める、、
といった感じだと思っています。
コッペの顔 残念、それは不正解。
住戸を販売する順番は売り手が決めているパターンもあれば、買い手がついたから販売すると決めるパターンもあるんだけど……
大体は、売り手が事前に販売する住戸を決めてから、水面下で買い手を募っていって、買い手が目標数に達したら発売を開始しているみたいなんだ。
つまり、住戸をどのタイミングで売り出すかは「売り手主導」と言える。
コッペの顔 そして、今回は単純に坪単価での比較をしているようだから、坪単価を構成する要素である「眺望(階層)・日当たり(方角)・角部屋」付加価値の影響がガッツリ出てきてしまっているんだよね。
だから、今回の検証結果から言えるのは「前半後半どちらがおトクか」ではなく、「物件の平均と比べて、前半にどれくらい付加価値のある住戸が売り出されたのか?」ってことなんじゃないかな。
のんの顔 なるほど、、、?
コッペの顔 前半が高かった物件は、
「高額物件を購入できる人は少ないから、購入者確保のために初期に売りに出された(売り手主導)」とか、「条件志向な人が欲しいと思う物件だった(買い手主導)」で、
前半が安かった物件は、
「なるべく高く販売できる価格を見定めるために、高額物件を売りに出すのは後にした(売り手主導)」とか、「価格志向な人が欲しいと思う物件だった(買い手主導)」という風にも言えそうだね。
あ。ちなみに、購入を逃さないために、高額物件は初期に売りに出す傾向が強い気がするな。
コッペの顔 そもそもなんだけど、不動産の物件価格は、一度公開されると一定期間変えることができないんだ。
これは不動産公正取引協議会の表示規約第20条で「二重価格表示」として定められているルール。消費者の目に触れるものが対象だから、パンフレットや価格表も含まれるよ。
[詳しくはこちら!→http://www.sfkoutori.or.jp/jirei/hyouji/008/008_1.html]
コッペの顔 こんな感じで大丈夫だった?

 

のんの顔 あ、はい……ありがとうございます…………(なんという完全ロンパ……)

 

——のん、撃沈

 

結論

 

不動産物件は、1つとして同じ住戸がないから、大きく括って価格を比較するのはとっっっっても難しい!
一概にどちらがお得だ!と断言することはできない!!なんとも言えない!

 

 

……結局なんとも言えないんか〜〜〜〜〜〜〜〜い!!!!!!!!!!!!!L(‘ω’)┘三└(‘ω’)」ドンチャカドンチャカ

 
 

データ記事において禁忌の「なんとも言えないオチ」になってしまいましたが
巷で耳にする価格変動の情報を参考にしつつも、それには踊らされずに「買いたい時に買う」のが良いのだろうな〜〜〜と思います!!!!!!\(^▽^)/

 

私はタワマンを諦めないぞ……ッッ!!

 

それでは。

この記事を書いた人:のん

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