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マーケティング

2016.10.31

【砂の塔】フィットネスジムにプールまで！？豪華絢爛なタワマンの共用部…そこには意外な落とし穴が！

こんにちは、よしおです。

『砂の塔～知りすぎた隣人』、いやーなかなか盛り上がってますね！

視聴率もなかなか良い数字が出ているようですし、メディアでも「タワマンカースト」なんて言葉が頻繁に取り上げられていますね。

このまま注目度が上がり続けたら…もしかして社会現象になっちゃうんじゃないの！？なんて思いながら毎週金曜日を楽しみにしています。

また、犯人は本当にアノ人なのか…それとも別にいるのか！？と、サスペンス面でも気になるところはいっぱいありますが、今日は犯人像ではなくて…

本日よる10時からは第２話！
フロシャンはマストです♪#tbs #金曜ドラマ #砂の塔 #フロシャンって何だ？ pic.twitter.com/7BTdNpMonK

— 砂の塔～知りすぎた隣人 TBS金曜ドラマ (@sunanotou_tbs) 2016年10月21日

やたら豪華なタワマンの設備のお話です。

ドラマの中では上の画像のジャグジーだけではなくやたら豪華絢爛な設備がちょこちょこ出てきますよね！

バーとかキッズルームとかパーティールームとか…

私が住んでいるアパートにはそんなものありませんよ！当たり前ですけど！

で、ドラマを見ながら「何この豪華な設備…タワマン最強やん…。」と思ったのは私だけではないはず。

	よしお「えーなー、こんな豪華な設備ええなー。スポーツジムとか入ってるとこもあるんだえーなー。マンションにジムが入ってて使い放題なんだったら、ワイの体ガンガン痩せてしまうわん。あっという間にEXI●Eだわん。」

	コッペ「(EX●LEて…夢見すぎだろ…)確かに豪華設備は憧れるよねー。でも実はそういう施設が多いことで、入居してから苦労することもあると思うよ。」

	「え！？苦労！？どういうことですのん！？タワマン住んだらこういう施設が使い放題やりたい放題のハッピーライフじゃないんですのん！？●代目J Soul Brothersになってモッテモテになるはずじゃないのですのん！？」

	「三●目J Soul Brothersとか冗談言ってないで黙って働かないかなこのデ●。（確かに使えるには使えるんだけど…。『共用施設』とか『管理費』ってワードで検索してみた？色々と面白いことがわかると思うよ。）」

	「うへえ！心の声と発言があべこべになってるぅうううう！！」

コッペの話ぶりから推測するに、豪華な施設は良いことばっかりじゃなさそうですね。

なるほど…。

わたし、気になります！(ネタが古い)

ということで、今日は私と一緒に豪華絢爛な施設が運用される仕組みやデメリットを学んでいきましょう！

それを知った上で『砂の塔～知りすぎた隣人』を観ると、もっと楽しめちゃう！…はず！

「共用施設」をググる。

わかんないことは早速検索検索ぅ♪

ってことでGoogle先生に「共用施設」とぶっこんでみましょう。

するとほら、出てきましたねウィキペディア！

共用施設 (マンション)
共用施設（きょうようしせつ）とは、住居用マンションに住む住民が共同で使用できる施設のことを言う。建物の区分所有等に関する法律では、専有部分と共用部分が定義されているが、共用施設は共用部分にあたる。共用施設は全住民が使用できる生活利便性のある施設を特に意味しているため、共用部分であっても柱や壁、ベランダなどについては、共用施設と通常呼ばない。管理責任は管理組合にあるが、マンション管理会社に管理を委託していることが多い。売店の運営などはさらに業者に再委託することがある。
共用施設の設置には建築費、ランニングコストがかかるため、一戸あたりの負担が小さく済む大規模マンションで多く設置される傾向にある。

共用施設の例
・集会室、会議室
・ゲストルーム
・駐車場、駐輪場
・キッズルーム、託児所
・公園 – 住民専用の場合と、誰でも入れる公開空地の場合がある。
・売店、コンビニエンスストア – 通常、住民専用ではないが、実質的に顧客がほとんど住民のことは多い。
・プール
・ジム
・パーティルーム
・マスターズマンション（高齢者向け分譲マンション）には、大浴場やレストランが設置されている。

引用：共用施設 (マンション) – Wikipedia　2016年10月27日時点

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%85%B1%E7%94%A8%E6%96%BD%E8%A8%AD_(%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3)

ふむふむ、生活利便性のある共用する施設のことを共用施設と呼ぶのですね。

駐車場や駐輪場、はたまた売店やコンビニまで含まれるとは知らなかったです。

ただ写真を並べただけなのに見てると不安になる画像。壊滅したセンスのせいであろう。

いやぁ、やっぱりこういう施設が充実してるってうらやましーですなぁ！

だって家だよ！？イ〇ンとかじゃないんだよ！？地元が埼玉の私としてはこんなに施設が１か所にそろってるのはイオ〇モールぐらいしかないからね！？天下の〇オンが家にあるなんてたまりませんよ！

だいたいワシ、大浴場とかあったらもう自分の部屋でお風呂入らんもん。

	「そりゃ便利なんだけどね…ほら、『管理費』のほうも調べてごらんよ。」

ほう、なるほど。「管理費」のほうも調べて初めて今日の本題が見えてくるわけですね！

よっしゃ！次は「管理費」調べてみましょ！

「管理費」をググる。

よーし、次は管理費を調べてみまっしょ！

カモン、ウィキペディア！

管理費

管理費（かんりひ）とは、集合住宅やビル等における当該マンション・ビル等の建物の維持管理に充当される金銭である。

概要
自己所有の場合にあっては、区分所有者が専有部分の持分面積に応じて支払い、賃貸借契約の場合は、契約上その設定がある場合に、約定額を支払う。

用途
管理組合、管理会社その他の管理者に対して払い込む形式が広く一般的である。自己所有物件において、当該建物の将来的な修繕費用として積み立てられる修繕積立金とは異なり、管理人の人件費、管理会社への事務委託手数料、設備の保守点検費用や清掃委託費、共用部分の水道光熱費・損害保険料や管理組合運営費などに充てられる。大規模マンション（タワーマンションや高層マンション他）でフロントサービス、医療サービスなどの各種サービスやプール、ミニシアターなどの共用施設を充実させる場合には、それらの維持管理費用も管理費から賄われる。

引用：管理費 – Wikipedia　2016年10月27日時点

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%AE%A1%E7%90%86%E8%B2%BB

ほー！なるなる！

管理費っていうのは修繕以外の運営費を賄うために払うものなのですねん！共用施設ももちろんこれに入るわけだ！

そしてその支払う金額はオーナーがそれぞれ持ってる部屋の広さごとに違うわけね！勉強になります！

「ホテルライクなコンシェルジュサービス」にも管理費かかってるんですよ！

あ、ていうか今気づいたけどワシの住んでる家も賃貸だけど管理費何千円か払ってるわ、毎月。

あれはたぶん廊下の掃除とかのお金なのかな、よく知らんけど。

	「共用施設の運用費もこの管理費から充当するとなると、共用施設が豪華であれば豪華であるほどこの金額って上がっていきそうじゃない？もちろん、住戸の数が多ければそれだけオーナー１人あたりの金額は下がるわけだけど、そうはいっても豪華すぎる施設を運用するにはそれなりにお金が必要になるんだな。」

ふむふむ、なるほど…。

だんだんわかってきましたよ…豪華施設のリスクが…。

ローン払ってるからってノーリスクでバンバン使ってられるものじゃないってことですね…。

で、ここまでくると気になるのは、「タワーマンション持ってると毎月どのくらい管理費って払うものなの？」ってことですよね。

さー、それも調べていきますよー！

管理費の金額を調べる。

さて、金額を調べます。

でもここで「23区の平均でー」とか、「タワマン全部と小規模マンション全部と比較してー」とかやるのはあんまり面白くないし意味も無いと思うのですよ、正直。結局平均化しすぎるとボヤァっとした数字しか見えてこなくなっちゃったりします。

なので今回は、前回同様またもやそれっぽい物件をいくつかピックして管理費の平均を出しますよ！その方が実態に近い数字になりますからね！

で、比較の仕方も前回同様単価で追っていきます。

「そもそも部屋が広いと管理費がry」の話もありますからね。

ということで、早速比較する物件の条件を発表しますよ！

・豊洲近辺で「ジム」、「プール」「ラウンジ」のあるタワーマンション4物件

・豊洲近辺で「ジム」、「プール」「ラウンジ」のない中高層マンション4物件

豪華施設盛りだくさんのタワーマンションと、特に豪華施設のない中高層マンションで比べてみることで、タワーマンションの管理費の実態を見ていきましょう！(ちなみに低層が含まれないのはあまりにも住戸数に差が出てしまったため比較対象として不適切だと判断したためです。平均出した時のサンプルが10倍以上とか差がついちゃうとさすがに眉唾な結果になると思うので…。)

ジムやプールがあるかないかはリアナビの『マンションカタログ』で実際のパンフレットを見て仕分けます。

そして、それぞれの平均管理費㎡単価(新築販売時)を『マンションサマリ』で出します！

また、「比較対象の４物件の住戸の合計をガッチャンコして合計面積で割って…」という数字の出し方はしません。

そうすると住戸が多い物件の結果が強く反映されちゃいますからね。

いくら住戸数をある程度そろえようと思ってもぴったり一緒にはならないですからね。

なので、今回はあくまでも物件ごとの平均を基準として、それを単純に物件数で割った数字で共用施設タップリのタワマンと共用施設の少ない中高層マンションの平均管理費㎡単価を算出し、比較します！

この記事を読んでいる人はきっと『砂の塔～知りすぎた隣人』を観ている人が多いと思いますので、今回も豊洲あたりでやってみますよ！

さて、これで差は出るかなー？

では、まずは『豊洲近辺で「ジム」、「プール」「ラウンジ」のあるタワーマンション4物件』の結果をどうぞ！

共用施設のあるマンション

物件A　：　 193.96円
物件B 　：　285.73円
物件C 　：　349.49円
物件D 　：　344.10円

4物件の平均価格から割り出した、１物件１住戸あたりの平均管理費㎡単価は293.32円となりました。

続いて『豊洲近辺で「ジム」、「プール」「ラウンジ」のない中高層マンション4物件』の結果をどうぞ！

共用施設のないマンションの平均管理費単価

物件D 　：　121.33円
物件E 　：　143.00円
物件F 　：　329.06円
物件G 　：　246.99円

4物件の平均管理費㎡単価は210.09円となりました。

単価が出たところで、これを実際の毎月の支払金額に変換してみましょう。

相も変わらずマンションエンジンから豊洲のマンションの平均㎡数(69.21 ㎡)を引っ張ってきて、それにそれぞれの平均管理費㎡単価をかけてみます。

『豊洲近辺で「ジム」、「プール」「ラウンジ」のあるタワーマンション4物件』

→20342.2円

『豊洲近辺で「ジム」、「プール」「ラウンジ」のない中高層マンション4物件』

→14540.32円

なんか釈然としないんですけど。

求めてたのは「ひょー！やっぱ豪華な使用のタワマンって管理費すげー高いんすねー！」みたいな結果だったんですけど、プールとかないほうの物件にも329.06円とかあるし。そんなにインパクト無い感じになっちゃったなぁ…。

まぁ、そうはいっても平均で月5000円くらいの差は出てるんだけど…。

5000円で毎月プールやジムが使えるなら全然妥当な気がするなぁ…。

あ、でも仮に(金利とかややこしい計算は抜きにして)35年ローンを組んで買ったと考えると、

35×12(カ月)×5000(円)　=　2,100,000円！！

210万円をローンに追加してプールだのジムだのの使用料金を払っていると考えると…うーん…何ともいえませんな！おじいさんになったらこういう設備って使わなそうですしおすし。

高いような安いような…これについては人それぞれの価値観としか言いようがないっす！

	「タワーマンションだから管理費が高い！とか、共用施設が充実してるから管理費が高い！とは一概には言えないということだね。総戸数が多い分、やっぱりオーナー１人あたりの支払う管理費がある程度下がる、というのもあるだろうし。」

	「あと、物件Fはもしかしてすごく新築販売時の坪単価自体が高いマンションじゃなかった？」

	「確かに、とてつもない立地で坪単価の高いマンションをピックしましたね…。」

	「だよね。一概には言えないんだけど、やっぱりマンションの価格にある程度比例して管理費が高くなる傾向にあるみたいだね。」

	「あと管理費を見るときに大事な仕様設備には『駐車場』があるね。自走式なのか、機械式なのかでコストは変わってくるし、また、もし駐車場の利用率が下がっちゃったりするとその分が管理費の値上がり要素になったりもするし。」

	「うえ！？管理費って買って住んでからも値上がりするものなのん！？」

	「そりゃそうだよ。管理費の滞納件数が増えてしまったり、共用施設がうまく運用できなくなれば管理費はもちろん値上がりする。もしくは管理費自体は上げずに、サービス自体を縮小して管理費を何とか切り詰めたりするマンションもあるみたいだね。」

	「なるほど…。毎日エントランスで顔を合わせていた、人の好さそうなコンシェルジュのおばさんがある日突然いなくなってしまうと…。住民にとっては心苦しいリストラが起こったりするわけですな…。」

	「うんうん。」

	「でもその後にワイドショーを見てたらそのおばさんが送致される映像が流れて、『あ、リストラじゃなくてあのおばちゃん、芸能人の部屋に不法侵入して捕まっちゃったんだ…。ってことはうちの部屋にも入れたってことだよね…！？』って気づいて、家族団らんが恐怖の坩堝と化すわけですねわかります。」

	「この話は聞かなかったことにします。」

いかがでしたか？

3話の強制ハロウィンまで、あと2日！先日ハロウィンパーティーのロケを行なったのですが、かなりキュートでデリシャスなハロウィンディナー&スイーツがてんこ盛り。撮影後は美味しくいただきました！！皆さんは今年のハロウィン、どんなご予定でしょう？？#tbs #金曜ドラマ #砂の塔 pic.twitter.com/pTolXS0d7R

— 砂の塔～知りすぎた隣人 TBS金曜ドラマ (@sunanotou_tbs) 2016年10月26日